Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyróżnia kilka źródeł przychodów, w tym:
- najem prywatny, czyli wynajem składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT),
- przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej samej ustawy).
Od roku 2022 wyłączną formą opodatkowania nieruchomości prywatnych jest ryczałt ewidencjonowany. Oznacza to, że osoba prowadząca działalność gospodarczą na zasadach ogólnych może jednocześnie uzyskiwać przychody z najmu prywatnego i rozliczać je w formie ryczałtu.
W związku z tym po zakończeniu roku podatkowego podatnik powinien złożyć zarówno deklarację PIT-36 (dla działalności gospodarczej), jak i PIT-28 (dla najmu prywatnego).
Najem krótkoterminowy a działalność gospodarcza
Zgodnie z interpretacją organów podatkowych, najem krótkoterminowy, czyli udostępnianie nieruchomości na doby lub tygodnie, traktowany jest jako usługa zakwaterowania. W świetle przepisów oznacza to, że przychody z takiej działalności nie podlegają pod kategorię najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT), lecz stanowią przychody z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT).
Oznacza to, że przychody z najmu krótkoterminowego należy rozliczać w ramach działalności gospodarczej, a nie jako najem prywatny. Fiskus traktuje bowiem krótkotrwałe zakwaterowanie jako usługę podobną do działalności hotelarskiej, a nie standardowy wynajem mieszkania.
Konsekwencje podatkowe dla przedsiębiorców
Jeżeli podatnik prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych i wynajmuje swoje mieszkanie na krótki okres, to dochody z najmu krótkoterminowego również podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Przychodów z tego tytułu nie można opodatkować ryczałtem, ponieważ są one uznawane za element działalności gospodarczej.
Podatnik nie może stosować różnych form opodatkowania dla jednego źródła przychodu. Jeśli prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych, to również najem krótkoterminowy musi być rozliczany na tych samych zasadach.
Przykłady praktyczne
Przykład 1:
Osoba fizyczna prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i wynajmuje swoje mieszkanie na krótki okres poprzez portal Booking.com. Wybrała rozliczenie przychodów z najmu krótkoterminowego w formie ryczałtu. Jest to nieprawidłowe, ponieważ fiskus traktuje te przychody jako część działalności gospodarczej. W związku z tym powinny być one opodatkowane na zasadach ogólnych.
Przykład 2:
Podatnik prowadzi działalność budowlaną i stosuje 5,5-procentowy ryczałt ewidencjonowany. Dodatkowo wynajmuje swoje mieszkanie na krótkie pobyty przez Airbnb. Najem krótkoterminowy traktowany jest jako usługa zakwaterowania, która podlega opodatkowaniu w ramach działalności gospodarczej. W tym przypadku podatnik może rozliczać całość przychodów w formie ryczałtu ewidencjonowanego (8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki).
Podsumowanie
Najem krótkoterminowy w kontekście przepisów podatkowych stanowi działalność gospodarczą, a nie najem prywatny. Dlatego przedsiębiorcy, którzy wynajmują swoje nieruchomości na doby lub tygodnie, muszą rozliczać te przychody w ramach działalności gospodarczej, stosując jednolitą formę opodatkowania. Warto zatem dokładnie przeanalizować swoje obowiązki podatkowe, aby uniknąć błędów w rozliczeniach.
