Od 1 stycznia 2027 roku część właścicieli nieruchomości może zostać objęta wyższym ryczałtem od przychodów z najmu. Zgodnie z nowelizacją przepisów, którą 27 października 2026 roku przyjął Senat, stawka podatku od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł rocznie ma wzrosnąć z 12,5% do 15%, jeżeli nieruchomość jest wynajmowana podmiotowi powiązanemu. Nowe regulacje mogą mieć szczególne znaczenie dla przedsiębiorców wynajmujących lokale własnym spółkom, a także osób udostępniających nieruchomości firmom prowadzonym przez członków rodziny. Kto zostanie objęty zmianami, jak obliczyć nowy podatek i czy można przygotować się na wyższe obciążenia?
Ryczałt od najmu w 2027 roku – istotne zmiany w opodatkowaniu nieruchomości
Opodatkowanie przychodów z wynajmu nieruchomości od lat stanowi ważne zagadnienie zarówno dla prywatnych właścicieli mieszkań, jak i przedsiębiorców wykorzystujących nieruchomości w działalności gospodarczej. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest stosunkowo prostą formą rozliczania podatku, ponieważ jego wysokość zależy przede wszystkim od uzyskanego przychodu, a nie od dochodu pomniejszonego o poniesione koszty.
Dotychczas podstawowym kryterium decydującym o zastosowaniu odpowiedniej stawki ryczałtu była wysokość rocznych przychodów z najmu. Zasadniczo obowiązywały dwie stawki: 8,5% do określonego limitu oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit.
Projektowane regulacje na 2027 rok wprowadzają dodatkowy element, który może istotnie zmienić sposób ustalania wysokości zobowiązania podatkowego. Znaczenie będzie miała nie tylko kwota otrzymywanego czynszu, lecz również relacja pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą.
Jeżeli strony umowy zostaną uznane za podmioty powiązane w rozumieniu przepisów podatkowych, część przychodów może podlegać opodatkowaniu według wyższej, 15-procentowej stawki.
Oznacza to, że dwóch właścicieli nieruchomości uzyskujących identyczne przychody z wynajmu może zapłacić różny podatek, jeżeli jeden wynajmuje lokal niezależnemu przedsiębiorcy, a drugi własnej spółce lub innemu podmiotowi, z którym pozostaje w określonej relacji rodzinnej bądź kapitałowej.
Warto jednak podkreślić, że na dzień 31 października 2026 roku opisane zmiany nie stanowią jeszcze ostatecznie zakończonego procesu legislacyjnego. Ustawa przyjęta przez Senat z poprawkami wymaga dalszego procedowania w Sejmie, a następnie podpisu prezydenta i publikacji.
Nowa stawka ryczałtu 15% od 2027 roku – na czym polega zmiana?
Najważniejszym elementem nowelizacji jest planowane podwyższenie stawki ryczałtu od części przychodów uzyskiwanych z wynajmu nieruchomości podmiotom powiązanym.
Zgodnie z przedstawionymi założeniami przychody nieprzekraczające 100 tys. zł rocznie nadal mają być opodatkowane stawką 8,5%. Nie będzie przy tym miało znaczenia, czy najemca jest osobą niezależną, członkiem rodziny, czy spółką kontrolowaną przez właściciela nieruchomości.
Różnica pojawi się dopiero po przekroczeniu ustawowego progu.
W przypadku wynajmu nieruchomości podmiotowi niepowiązanemu stawka od nadwyżki ponad 100 tys. zł pozostanie na poziomie 12,5%. Natomiast w przypadku najmu na rzecz podmiotu powiązanego ma wynosić 15%.
W praktyce oznacza to wzrost opodatkowania określonej części przychodów o 2,5 punktu procentowego.
Stawki ryczałtu od najmu w 2027 roku – porównanie
| Rodzaj przychodu | Najemca niepowiązany | Najemca powiązany |
|---|---|---|
| Przychód do 100 000 zł rocznie | 8,5% | 8,5% |
| Nadwyżka ponad 100 000 zł | 12,5% | 15% |
| Podwyższenie stawki | Brak zmian | O 2,5 pkt proc. |
Istotne jest to, że 15-procentowy ryczałt nie będzie naliczany od całego przychodu z wynajmu, ale wyłącznie od części podlegającej podwyższonej stawce.
Właściciel nieruchomości uzyskujący przykładowo 150 tys. zł rocznie z najmu na rzecz własnej spółki nie zapłaci zatem 15% od całej tej kwoty. Pierwsze 100 tys. zł zostanie opodatkowane stawką 8,5%, a pozostałe 50 tys. zł stawką 15%.
Takie rozwiązanie sprawia, że skala dodatkowego obciążenia podatkowego będzie rosła wraz z wysokością przychodów objętych nowymi zasadami.
Kto jest podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów podatkowych?
Jedną z najważniejszych kwestii związanych z planowaną zmianą jest ustalenie, kiedy wynajmujący i najemca mogą zostać uznani za podmioty powiązane.
Pojęcie to jest znane polskiemu prawu podatkowemu i występuje między innymi w regulacjach dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych oraz cen transferowych.
Powiązania mogą mieć charakter kapitałowy, osobowy, rodzinny lub wynikać z faktycznej możliwości wpływania na decyzje podejmowane przez inny podmiot.
Nie zawsze konieczne jest więc bezpośrednie posiadanie większości udziałów w spółce. W określonych sytuacjach wystarczające może być spełnienie innych ustawowych przesłanek.
Powiązania kapitałowe – wynajem nieruchomości własnej spółce
Jednym z najbardziej typowych przykładów jest sytuacja, w której osoba fizyczna posiada udziały w spółce i jednocześnie wynajmuje jej prywatną nieruchomość.
Jeżeli właściciel lokalu posiada co najmniej 25% udziałów w spółce będącej najemcą, może zostać spełnione kryterium znaczącego wpływu, przewidziane w przepisach dotyczących podmiotów powiązanych.
Przykładowo przedsiębiorca może być właścicielem budynku biurowego, który wynajmuje spółce z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącej działalność handlową lub usługową.
Jeżeli przedsiębiorca posiada 60% udziałów w tej spółce, relacja kapitałowa jest wyraźna. W przypadku przekroczenia odpowiedniego limitu przychodów z najmu planowane przepisy mogą skutkować zastosowaniem wyższej stawki podatku.
Nie ma przy tym zasadniczego znaczenia, czy nieruchomość jest wykorzystywana przez spółkę jako biuro, magazyn, lokal usługowy czy siedziba przedsiębiorstwa.
Powiązania osobowe – zarządzanie i kontrolowanie spółki
Powiązania nie muszą wynikać wyłącznie z posiadania udziałów.
Znaczenie mogą mieć również uprawnienia do podejmowania kluczowych decyzji gospodarczych, sprawowania kontroli nad podmiotem lub pełnienia określonych funkcji w jego strukturze.
Właściciel nieruchomości może więc znaleźć się w sytuacji wymagającej szczegółowej analizy także wtedy, gdy nie posiada większości kapitału spółki, ale ma realny wpływ na jej funkcjonowanie.
Samo formalne stanowisko należy jednak oceniać w świetle konkretnych ustawowych przesłanek. Nie każda relacja organizacyjna automatycznie oznacza powiązanie podatkowe.
Powiązania rodzinne – najem nieruchomości członkom rodziny
Planowane regulacje mogą mieć znaczenie również w przypadku wynajmu nieruchomości podmiotom kontrolowanym przez osoby bliskie.
W przepisach dotyczących podmiotów powiązanych uwzględnia się między innymi małżeństwo, pokrewieństwo oraz powinowactwo do drugiego stopnia.
W praktyce szczególnej uwagi mogą wymagać relacje pomiędzy małżonkami, rodzicami i dziećmi, rodzeństwem, dziadkami i wnukami, a także określonymi osobami spowinowaconymi.
Przykładowo właściciel lokalu użytkowego może wynajmować go spółce kontrolowanej przez swojego brata. Choć sam nie posiada udziałów w tej spółce, powiązania rodzinne mogą mieć znaczenie przy ocenie skutków podatkowych umowy.
W takich przypadkach należy przeanalizować nie tylko stopień pokrewieństwa, ale również status prawny najemcy i sposób zastosowania definicji podmiotów powiązanych.
Czy nowy ryczałt obejmie najem prywatny i działalność gospodarczą?
Planowana zmiana może dotyczyć zarówno osób uzyskujących przychody z najmu prywatnego, jak i przedsiębiorców rozliczających określone przychody z wynajmu w ramach działalności gospodarczej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
W przypadku najmu prywatnego ryczałt jest podstawową formą opodatkowania przychodów osiąganych poza działalnością gospodarczą.
Właściciel mieszkania, domu czy lokalu użytkowego rozlicza podatek od uzyskanego przychodu według właściwej stawki, z uwzględnieniem obowiązujących limitów.
W działalności gospodarczej sytuacja może być bardziej złożona. Znaczenie ma między innymi sposób kwalifikacji przychodów, wybrana forma opodatkowania oraz charakter świadczonych usług.
Nie każdy przedsiębiorca wynajmujący nieruchomość będzie zatem automatycznie objęty nową stawką. Podwyżka ma znaczenie przede wszystkim w tych przypadkach, w których dany przychód podlega właściwym przepisom o ryczałcie i spełnione są dodatkowe warunki dotyczące powiązań.
Dla właścicieli większych nieruchomości komercyjnych, którzy regularnie wynajmują powierzchnie własnym spółkom, zmiana może jednak oznaczać odczuwalny wzrost rocznych zobowiązań podatkowych.
Limit 100 tys. zł przy ryczałcie od najmu – jak będzie liczony?
Ważnym elementem rozliczeń jest próg 100 tys. zł rocznych przychodów.
Nie jest to limit przypisany oddzielnie do każdego mieszkania, lokalu użytkowego czy budynku. Co do zasady przy ustalaniu właściwej stawki należy uwzględnić łączne przychody z najmu objęte danym limitem.
Oznacza to, że osoba posiadająca kilka nieruchomości nie może automatycznie stosować stawki 8,5% do pierwszych 100 tys. zł przychodu z każdego lokalu.
Przykład – wynajem trzech nieruchomości
Pan Marek jest właścicielem trzech lokali użytkowych. Każdy z nich wynajmuje za 4 tys. zł miesięcznie.
Roczne przychody wynoszą:
- Lokal pierwszy – 48 000 zł.
- Lokal drugi – 48 000 zł.
- Lokal trzeci – 48 000 zł.
Łączny roczny przychód z najmu to 144 000 zł.
Przy założeniu, że wszystkie przychody podlegają wspólnemu limitowi, stawka 8,5% obejmie pierwsze 100 tys. zł, natomiast pozostałe 44 tys. zł będzie opodatkowane odpowiednio wyższą stawką.
Jeżeli wszystkie lokale są wynajmowane podmiotom niepowiązanym, podatek wyniesie:
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
44 000 zł × 12,5% = 5 500 zł
Łącznie: 14 000 zł.
Jeżeli natomiast wszystkie trzy nieruchomości są wynajmowane podmiotom powiązanym i zastosowanie znajdzie nowa stawka 15%, wyliczenie będzie następujące:
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
44 000 zł × 15% = 6 600 zł
Łącznie: 15 100 zł.
Różnica wynosi 1 100 zł rocznie.
Przykład pokazuje, że nawet przy kilku nieruchomościach o umiarkowanej wartości czynszu suma przychodów może prowadzić do przekroczenia limitu.
Przy jednoczesnym uzyskiwaniu przychodów od najemców powiązanych i niepowiązanych konieczne będzie dodatkowo sprawdzenie szczegółowych zasad przypisywania nadwyżki do odpowiednich stawek, wynikających z ostatecznego brzmienia przepisów.
Ryczałt 15% od najmu – ile więcej podatku zapłaci właściciel nieruchomości?
Najlepszym sposobem przedstawienia finansowych konsekwencji planowanych zmian jest porównanie podatku według dotychczasowych i nowych zasad.
W poniższych przykładach przyjęto, że wszystkie przychody pochodzą z najmu na rzecz podmiotów powiązanych, limit wynosi 100 tys. zł, a wynajmujący nie korzysta ze szczególnych rozwiązań wpływających na jego wysokość.
Przykład 1. Wynajem lokalu własnej spółce – 160 tys. zł rocznie
Pan Adam posiada lokal usługowy, który wynajmuje spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Jest jedynym udziałowcem tej spółki, a więc posiada 100% jej udziałów.
Z tytułu wynajmu uzyskuje 160 tys. zł rocznie.
Według dotychczasowych zasad:
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
60 000 zł × 12,5% = 7 500 zł
Łączny podatek: 16 000 zł.
Według planowanych zasad na 2027 rok:
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
60 000 zł × 15% = 9 000 zł
Łączny podatek: 17 500 zł.
Pan Adam zapłaci zatem o 1 500 zł więcej w skali roku, czyli przeciętnie o 125 zł miesięcznie.
Przykład 2. Wynajem biura spółce kontrolowanej przez brata – 220 tys. zł
Pani Ewa jest właścicielką nieruchomości biurowej. Wynajmuje ją spółce kontrolowanej przez swojego brata.
Roczne przychody z czynszu wynoszą 220 tys. zł.
Zakładając, że strony spełniają ustawową definicję podmiotów powiązanych, rozliczenie według dotychczasowych zasad wygląda następująco:
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
120 000 zł × 12,5% = 15 000 zł
Łączny podatek: 23 500 zł.
Po zastosowaniu nowej stawki:
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
120 000 zł × 15% = 18 000 zł
Łączny podatek: 26 500 zł.
Różnica wyniesie 3 000 zł rocznie, czyli średnio 250 zł miesięcznie.
Przykład 3. Duża nieruchomość komercyjna – 500 tys. zł przychodu
Pan Tomasz posiada budynek magazynowo-biurowy, który wynajmuje spółce, w której ma większościowy pakiet udziałów.
Roczny przychód z najmu wynosi 500 tys. zł.
Podatek według dotychczasowych stawek:
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
400 000 zł × 12,5% = 50 000 zł
Łącznie: 58 500 zł.
Podatek według planowanych stawek:
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
400 000 zł × 15% = 60 000 zł
Łącznie: 68 500 zł.
W tym przypadku dodatkowe obciążenie wyniesie aż 10 tys. zł rocznie.
Pokazuje to, że konsekwencje nowelizacji mogą być szczególnie istotne dla właścicieli nieruchomości o wysokiej wartości czynszu.
Porównanie wysokości podatku przed zmianą i po zmianie
| Roczny przychód z najmu | Podatek przy stawce 12,5% od nadwyżki | Podatek przy stawce 15% od nadwyżki | Wzrost podatku |
|---|---|---|---|
| 80 000 zł | 6 800 zł | 6 800 zł | 0 zł |
| 100 000 zł | 8 500 zł | 8 500 zł | 0 zł |
| 120 000 zł | 11 000 zł | 11 500 zł | 500 zł |
| 160 000 zł | 16 000 zł | 17 500 zł | 1 500 zł |
| 200 000 zł | 21 000 zł | 23 500 zł | 2 500 zł |
| 300 000 zł | 33 500 zł | 38 500 zł | 5 000 zł |
| 500 000 zł | 58 500 zł | 68 500 zł | 10 000 zł |
| 1 000 000 zł | 121 000 zł | 143 500 zł | 22 500 zł |
Zestawienie wyraźnie pokazuje, że dodatkowy podatek rośnie proporcjonalnie do nadwyżki ponad 100 tys. zł.
Jak samodzielnie obliczyć podwyżkę ryczałtu od najmu?
W przypadku gdy cały przychód pochodzi z wynajmu na rzecz podmiotów powiązanych, a roczny limit wynosi 100 tys. zł, dodatkowe obciążenie można obliczyć za pomocą prostego wzoru.
Dodatkowy podatek = (roczny przychód z najmu − 100 000 zł) × 2,5%
Wzór stosuje się, jeżeli roczny przychód przekracza 100 tys. zł.
Przykładowo właściciel nieruchomości uzyskujący 280 tys. zł rocznie może obliczyć wzrost podatku w następujący sposób:
280 000 zł − 100 000 zł = 180 000 zł
180 000 zł × 2,5% = 4 500 zł
W rezultacie dodatkowy roczny podatek wyniesie 4 500 zł.
Jest to jednak uproszczony model obliczeniowy. Przy kilku rodzajach przychodów, różnych najemcach, szczególnych zasadach rozliczeń małżonków lub innych okolicznościach podatkowych konieczna może być bardziej szczegółowa analiza.
Czy wynajem nieruchomości własnej spółce nadal będzie opłacalny?
Podwyższenie ryczałtu może wpłynąć na opłacalność modelu, w którym przedsiębiorca posiada nieruchomość prywatnie i odpłatnie udostępnia ją prowadzonej przez siebie spółce.
Taki sposób organizacji działalności jest spotykany między innymi w branży handlowej, produkcyjnej, magazynowej i usługowej.
Właściciel nieruchomości uzyskuje przychód z czynszu, natomiast spółka wykorzystuje lokal lub budynek do prowadzenia działalności gospodarczej.
Z punktu widzenia przedsiębiorcy rozwiązanie to może mieć określone korzyści organizacyjne i majątkowe. Pozwala przykładowo oddzielić własność nieruchomości od majątku spółki prowadzącej działalność operacyjną.
Wyższa stawka ryczałtu oznacza jednak, że część przychodów wynajmującego zostanie obciążona większym podatkiem.
Ocena opłacalności takiego modelu wymaga uwzględnienia nie tylko podatku płaconego przez właściciela nieruchomości, ale również sytuacji podatkowej spółki.
Znaczenie mogą mieć między innymi koszty uzyskania przychodów po stronie najemcy, sposób rozliczania VAT, wartość czynszu, wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości oraz zasady opodatkowania innych form przekazywania środków właścicielowi spółki.
Samo zwiększenie ryczałtu nie oznacza więc automatycznie, że wynajem nieruchomości własnej spółce przestanie być korzystnym rozwiązaniem.
Może natomiast uzasadniać ponowne przeliczenie całkowitych obciążeń podatkowych.
Czy podwyżka ryczałtu obejmie wynajem mieszkań osobom prywatnym?
Właściciele mieszkań wynajmowanych niezależnym osobom fizycznym nie powinni automatycznie zakładać, że od 2027 roku będą płacić 15-procentowy ryczałt.
Z przedstawionych założeń wynika bowiem, że nowa stawka ma dotyczyć określonych transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi.
Jeżeli właściciel wynajmuje mieszkanie osobie, z którą nie łączą go powiązania w rozumieniu właściwych przepisów, dotychczasowe stawki 8,5% i 12,5% mają pozostać bez zmian.
Przykładowo osoba posiadająca trzy mieszkania wynajmowane niezależnym lokatorom, osiągająca łącznie 180 tys. zł przychodu rocznie, nadal będzie mogła stosować stawkę 12,5% do nadwyżki ponad odpowiedni limit, o ile nie wystąpią inne okoliczności wpływające na rozliczenie.
Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy nieruchomość jest wynajmowana spółce prowadzonej przez członka rodziny albo podmiotowi, w którym właściciel ma określone udziały.
Dlatego samo przeznaczenie nieruchomości na cele mieszkalne nie musi rozstrzygać o zastosowaniu właściwej stawki. Znaczenie będzie miała przede wszystkim kwalifikacja konkretnej umowy w świetle ostatecznych przepisów.
Wynajem nieruchomości rodzinie a nowy ryczałt – na co uważać?
Transakcje zawierane pomiędzy członkami rodziny mogą wymagać szczególnej uwagi, ponieważ w praktyce występuje wiele różnych modeli wynajmu.
Przykładowo rodzic może wynajmować lokal dziecku prowadzącemu działalność gospodarczą, rodzeństwo może zawierać umowy dotyczące lokali usługowych, a małżonkowie mogą posiadać udziały w spółkach korzystających z nieruchomości należących do innych członków rodziny.
Nie każda taka sytuacja musi prowadzić do identycznych skutków podatkowych.
Znaczenie będzie miał między innymi charakter prawny stron, sposób prowadzenia działalności, zakres powiązań oraz konkretne brzmienie przepisów.
Warto także pamiętać, że relacje rodzinne nie zwalniają z obowiązku prawidłowego dokumentowania odpłatnego wynajmu.
Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, szczególnie istotne może być ustalenie rynkowego poziomu czynszu i rzeczywistych warunków umowy.
Czy można uniknąć stawki 15% poprzez obniżenie czynszu?
W związku z planowaną podwyżką część właścicieli nieruchomości może rozważać zmianę wysokości czynszu pobieranego od podmiotów powiązanych.
Należy jednak pamiętać, że transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi podlegają szczególnym zasadom podatkowym.
W określonych sytuacjach organy podatkowe mogą badać, czy warunki współpracy odpowiadają warunkom, które ustaliłyby między sobą niezależne podmioty.
Z tego względu sztuczne obniżenie czynszu wyłącznie w celu zmniejszenia podatku może prowadzić do dodatkowych ryzyk.
Przykładowo właściciel dużej nieruchomości komercyjnej nie powinien zakładać, że dowolne zmniejszenie czynszu pobieranego od własnej spółki będzie neutralne podatkowo.
Wysokość opłat powinna uwzględniać rzeczywiste warunki rynkowe, standard nieruchomości, lokalizację, powierzchnię, przeznaczenie oraz inne istotne okoliczności.
W przypadku większych transakcji pomocna może okazać się analiza porównawcza stawek czynszu obowiązujących na lokalnym rynku.
Czy rozdzielenie najmu na kilka umów pozwoli zachować stawkę 8,5%?
Kolejnym zagadnieniem jest możliwość zawierania odrębnych umów najmu dla poszczególnych nieruchomości.
Niektórzy właściciele mogą przypuszczać, że podpisanie kilku umów pozwoli zastosować limit 100 tys. zł oddzielnie do każdej z nich.
Takie założenie jest jednak nieprawidłowe.
Co do zasady limit odnosi się do łącznych przychodów objętych danym sposobem opodatkowania, a nie do liczby zawartych umów.
Jeżeli właściciel uzyskuje przychody z pięciu lokali, każda umowa nie tworzy automatycznie odrębnego limitu podatkowego.
Podobnie znaczenia nie ma samo wystawianie kilku rachunków czy pobieranie czynszu od różnych najemców.
Przy ustalaniu stawki trzeba uwzględnić zasady sumowania przychodów i ewentualnego przyporządkowania ich do odpowiednich kategorii.
Ryczałt od najmu a małżonkowie – czy limit może być wyższy?
W przypadku małżonków rozliczających przychody z najmu prywatnego istnieją szczególne regulacje dotyczące limitu stosowania stawki 8,5%.
Przy spełnieniu ustawowych warunków i złożeniu odpowiedniego oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków może mieć zastosowanie podwyższony limit 200 tys. zł.
Zagadnienie to jest istotne również w kontekście planowanych zmian na 2027 rok.
Małżonkowie wynajmujący nieruchomości podmiotom powiązanym powinni sprawdzić, czy nowe przepisy zachowają dotychczasowe szczególne rozwiązania dotyczące wspólnego majątku i rozliczania przychodów.
Nie należy bowiem automatycznie przyjmować, że w każdej sytuacji granicą stosowania stawki 8,5% będzie dokładnie 100 tys. zł.
Ostateczny sposób opodatkowania powinien wynikać z pełnej treści przepisów obowiązujących w danym roku podatkowym.
Czy ryczałt 15% wpłynie na ceny wynajmu nieruchomości komercyjnych?
Podwyższenie opodatkowania części przychodów może skłonić niektórych właścicieli nieruchomości do ponownej analizy stawek czynszu.
Dotyczy to zwłaszcza budynków komercyjnych, których wynajem generuje wysokie roczne przychody.
W praktyce nie można wykluczyć, że część wynajmujących będzie chciała uwzględnić dodatkowe obciążenie podatkowe podczas negocjowania warunków umów.
Nie oznacza to jednak, że wzrost ryczałtu automatycznie doprowadzi do podwyższenia czynszów.
Możliwość zmiany opłat zależy od treści zawartej umowy, warunków rynkowych, sytuacji finansowej najemcy oraz konkurencji na rynku nieruchomości.
W przypadku wynajmu na rzecz własnej spółki dodatkowe znaczenie mają zasady ustalania cen rynkowych pomiędzy podmiotami powiązanymi.
Przeniesienie wyższego podatku na najemcę poprzez zwiększenie czynszu może bowiem powodować wzrost kosztów po stronie spółki, a jednocześnie zwiększać przychód właściciela nieruchomości.
Z tego względu każda zmiana wysokości czynszu powinna zostać poprzedzona analizą ekonomiczną i podatkową.
Jak przygotować się do zmian w ryczałcie od najmu w 2027 roku?
Choć proces legislacyjny nie został jeszcze zakończony, właściciele nieruchomości mogą już przeanalizować potencjalny wpływ nowych regulacji na swoje rozliczenia.
Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, jakie przychody z najmu są obecnie osiągane oraz czy w kolejnym roku podatkowym mogą przekroczyć właściwy limit.
Następnie warto sprawdzić strukturę powiązań pomiędzy wynajmującym a najemcami.
W przypadku spółek znaczenie mogą mieć udziały, prawa głosu, uprawnienia do podejmowania decyzji oraz relacje osobowe.
W przypadku transakcji rodzinnych należy ustalić, czy występują powiązania odpowiadające definicjom ustawowym.
Kolejnym etapem jest przygotowanie prognozy przychodów na 2027 rok.
Właściciel nieruchomości może porównać przewidywaną wysokość podatku według dotychczasowych stawek z kwotą wynikającą z planowanych regulacji.
Przy większych przychodach taka analiza pozwoli wcześniej uwzględnić dodatkowe obciążenie w planowaniu finansowym.
Warto również przejrzeć obowiązujące umowy najmu, zwłaszcza te zawarte na dłuższy okres, i sprawdzić zasady waloryzacji czynszu oraz podziału kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.
W przypadku bardziej skomplikowanych struktur właścicielskich wskazana może być konsultacja z doradcą podatkowym.
Kiedy wejdzie w życie nowy ryczałt od najmu?
Zgodnie z przedstawionym harmonogramem legislacyjnym nowe regulacje mają zacząć obowiązywać 1 stycznia 2027 roku.
Senat przyjął ustawę z poprawkami 27 października 2026 roku. Z przekazanych informacji wynika, że poprawki nie dotyczą bezpośrednio proponowanych stawek ryczałtu od najmu, lecz innych elementów nowelizacji.
Nie oznacza to jednak, że ustawa zakończyła już pełną procedurę legislacyjną.
Po rozpatrzeniu poprawek Senatu przez Sejm ustawa powinna zostać przekazana prezydentowi. Dopiero zakończenie wymaganych etapów i ogłoszenie aktu prawnego pozwolą jednoznacznie potwierdzić ostateczne brzmienie regulacji.
Do tego czasu podatnicy powinni traktować stawkę 15% jako planowaną zmianę, a nie jako obowiązujące już prawo.
Najczęściej zadawane pytania o ryczałt od najmu w 2027 roku
Czy od 2027 roku każdy właściciel wynajmowanego mieszkania zapłaci 15% podatku?
Nie. Planowana stawka 15% ma dotyczyć określonych przychodów z najmu na rzecz podmiotów powiązanych, i to dopiero w zakresie nadwyżki ponad właściwy limit. Dla najmu na rzecz podmiotów niepowiązanych stawki mają pozostać bez zmian.
Czy ryczałt 15% będzie obowiązywał od pierwszej złotówki?
Nie. Zgodnie z opisanymi założeniami pierwsze 100 tys. zł rocznego przychodu nadal ma być objęte stawką 8,5%, z uwzględnieniem szczególnych regulacji dotyczących limitów.
Czy wynajem lokalu własnej spółce będzie objęty wyższym podatkiem?
Może być. Jeżeli właściciel nieruchomości i spółka spełniają ustawowe kryteria podmiotów powiązanych, a przychód podlega nowym zasadom, nadwyżka ponad odpowiedni limit może zostać opodatkowana stawką 15%.
Czy wynajem nieruchomości bratu lub siostrze oznacza automatycznie wyższy ryczałt?
Nie w każdej sytuacji można to przesądzić bez analizy. Rodzeństwo jest objęte relacją pokrewieństwa drugiego stopnia, ale konieczne jest również ustalenie, kto formalnie jest najemcą i czy spełnione są pozostałe przesłanki przewidziane w przepisach.
Czy podatek wzrośnie, jeżeli roczny przychód wynosi 90 tys. zł?
Przy założeniu, że zastosowanie ma limit 100 tys. zł i nie występują inne przychody wpływające na jego wykorzystanie, podwyżka nie wystąpi. Cały przychód będzie opodatkowany stawką 8,5%.
Czy limit 100 tys. zł obowiązuje oddzielnie dla każdego mieszkania?
Nie. Co do zasady należy uwzględniać łączne przychody objęte odpowiednim limitem, a nie traktować każdej nieruchomości jako osobnego źródła uprawniającego do zastosowania nowego progu.
Ile więcej podatku zapłaci osoba uzyskująca 300 tys. zł z najmu własnej spółce?
W uproszczonym przykładzie, przy limicie 100 tys. zł i zastosowaniu stawki 15% do całej nadwyżki, podatek wzrośnie o 5 tys. zł rocznie. Łączne zobowiązanie zwiększy się z 33 500 zł do 38 500 zł.
Czy nowe przepisy będą dotyczyć przychodów osiągniętych w 2026 roku?
Z przedstawionych założeń wynika, że nowe regulacje mają wejść w życie 1 stycznia 2027 roku. Przychody osiągnięte w 2026 roku powinny być rozliczane zgodnie z przepisami właściwymi dla tego roku. Ostateczne zasady czasowego stosowania nowelizacji będą wynikać z uchwalonej ustawy.
Podsumowanie – co oznacza ryczałt 15% od najmu w 2027 roku?
Planowane podwyższenie ryczałtu od przychodów z najmu może stanowić istotną zmianę dla właścicieli nieruchomości wynajmujących lokale i budynki podmiotom powiązanym.
Najważniejszym elementem nowelizacji jest wprowadzenie stawki 15% od określonej nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł rocznie, podczas gdy w przypadku najmu na rzecz podmiotów niepowiązanych stawka od nadwyżki ma pozostać na poziomie 12,5%.
Nowe zasady mogą szczególnie zainteresować osoby posiadające nieruchomości wynajmowane własnym spółkom, przedsiębiorców korzystających z rodzinnych struktur biznesowych oraz właścicieli większych nieruchomości komercyjnych.
W przypadku stosunkowo niewielkich przychodów dodatkowe obciążenie może nie wystąpić. Przy większej skali wynajmu różnice mogą jednak wynosić kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych rocznie.
Właściciele nieruchomości powinni więc zweryfikować istniejące powiązania z najemcami, oszacować przychody na 2027 rok oraz przeanalizować potencjalne skutki podatkowe planowanych regulacji. Równocześnie należy śledzić dalszy przebieg prac legislacyjnych, ponieważ dopiero ostatecznie uchwalona i opublikowana ustawa przesądzi o szczegółowym zakresie nowych obowiązków.
