Sprzedaż nieruchomości czy praw majątkowych, takich jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy prawo do domu jednorodzinnego, wiąże się z obowiązkiem podatkowym. Jeśli w danym roku podatkowym uzyskałeś przychód z odpłatnej sprzedaży lub zamiany takich nieruchomości, powinieneś złożyć deklarację PIT-39.
Kiedy składasz PIT-39?
Deklaracja PIT-39 obejmuje transakcje dotyczące nieruchomości nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2016 r. W praktyce oznacza to, że w 2026 roku w deklaracji za rok 2025 wykazujesz jedynie sprzedaż nieruchomości lub praw majątkowych nabytych lub wybudowanych w latach 2019–2025.
Nie musisz natomiast rozliczać sprzedaży nieruchomości nabytych przed 2019 rokiem – od końca roku nabycia lub wybudowania minęło już ponad 5 lat, a dochód ze sprzedaży takich nieruchomości jest zwolniony z podatku.
Termin rozliczenia PIT-39
Podatnicy składają PIT-39 za rok 2025 do 30 kwietnia 2026 roku. Jeśli ostatni dzień kwietnia przypada w dzień wolny od pracy lub w sobotę, termin przesuwa się na najbliższy dzień roboczy.
5-letni okres opodatkowania
Podatek od sprzedaży prywatnej nieruchomości dotyczy przychodów uzyskanych w ciągu 5 lat od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości. Istnieją jednak wyjątki:
- w przypadku nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą lub działami specjalnej produkcji rolnej termin stosuje się tak samo jak powyżej,
- przy nabyciu w drodze spadku okres liczy się od końca roku, w którym spadkodawca nabył nieruchomość,
- przy ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej okres liczy się od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości w majątku wspólnym.
Podstawa opodatkowania
Dochód do opodatkowania w PIT-39 stanowi różnica między przychodem a kosztami jego uzyskania:
- Przychód – wartość określona w umowie sprzedaży, chyba że cena znacząco odbiega od wartości rynkowej; wówczas organ podatkowy może ustalić przychód w wysokości wartości rynkowej.
- Koszty uzyskania przychodu – udokumentowane wydatki poniesione na zakup, wytworzenie lub modernizację nieruchomości, a w przypadku nabycia w drodze spadku lub darowizny również zapłacony podatek od spadków i darowizn proporcjonalnie do wartości zbywanej nieruchomości.
Dokumentacja powinna obejmować m.in. faktury VAT, potwierdzenia opłat notarialnych, sądowych i administracyjnych.
Zwolnienia podatkowe
PIT-39 uwzględnia również zwolnienia z podatku dochodowego, np. gdy przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony zostanie na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.
Przychody z zagranicy
Dochody ze sprzedaży nieruchomości za granicą również wykazuje się w PIT-39. Stosuje się metodę proporcjonalnego odliczenia: dochody zagraniczne sumuje się z dochodami krajowymi, a następnie od podatku należnego w Polsce odlicza się kwotę zapłaconą za granicą. Odliczenie nie może przekroczyć proporcjonalnej wysokości podatku przypadającej na zagraniczny dochód.
Co jeszcze wykazujesz w PIT-39?
Deklaracja obejmuje również:
- niepobrany przez płatnika podatek ryczałtowy od kapitałów pieniężnych,
- zryczałtowany podatek od przychodów uzyskanych poza granicami Polski (np. od odsetek, dywidend, środków zgromadzonych na rachunkach).
Podsumowanie
Deklaracja PIT-39 jest obowiązkowa dla podatników sprzedających nieruchomości nabyte po 31 grudnia 2016 r., w ciągu 5 lat od ich nabycia lub wybudowania. Termin składania deklaracji za 2025 rok upływa 30 kwietnia 2026 roku. Dokładne ustalenie przychodu, kosztów oraz możliwych zwolnień podatkowych pozwala na prawidłowe rozliczenie podatku i uniknięcie niepotrzebnych problemów z urzędem skarbowym.
